活化工廈誌(2) ‧ 新思維解決市區劏房問題?

近日政府計劃放寬城市規劃條例和《建築物條例》部分限制，使活化工廈政策下擴充至商貿地段內的工業大廈，在毋須補地價情況下改裝為小型住宅或過渡性住房出租。根據報章及上星期的晚間新聞，政務司長林鄭月娥到訪了葵涌一幢即將改建為酒店的工業大廈  - 運通製衣大廈 The General Garment Building (位置)視察，並宣布將活化工廈政策，擴至可改裝成為小型住宅或過渡性住房用途。


我們可以睇返2009年最初活化工廈嘅解釋為何工廈不適合活化為住宅用途：

Q7

工廈可否改裝作住宅用途？

A7

活化措施旨在鼓勵位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)或「商業」地帶的工廈整幢改裝。工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。 只有座落於容許住宅用途的地帶內的樓宇，才可作住宅用途。因此，只有位於容許住宅用途的地帶內的工廈，才可考慮改裝作住宅用途。住宅用途（即分層住宅、屋宇及住宿機構）並非「工業」及「商貿」地帶內的准許用途。在「商業」地帶，住宅用途並非經常准許的用途，須向城市規劃委員會申請規劃許可。城市規劃委員會會考慮的因素，主要包括擬議的住宅發展是否與鄰近現存工廈的運作相容。其他相關的因素，例如擬議計劃的具體內容、地區人士及各有關政府部門的意見，均會在審議規劃申請時被充分考慮。 在土地的規劃用途以外，我們應注意在法定樓宇監管制度下，住宅樓宇在地積比率和上蓋面積等方面亦面對較嚴格的規定。因此，改裝住宅用途地帶內的工廈作房屋發展，無論在技術及財政上是否可行，須按個別情況考慮。舉例來說，在改裝工廈作住宅用途時，可能須拆卸工廈部分樓面，以符合在地積比率和上蓋面積方面的法定規定，而這可能會令到有關改裝項目在技術及財政上並不可行。因此，在部分、甚至大部分個案中，重建可能較改裝更為可行。

發展局(2009) 。發展局 - 常見問題。2012年9月11日，取自發展局 善用工業大廈 網址

http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/frequently_asked_questions/wholesale_conversion/index.html#Q7

因此現在政府做的正是從法例上作出修改，修訂《建築物條例》下的附屬規例，將「過渡性住房」用途不當作一般住宅，令工廈毋須減地積比率。

以下會用運通製衣大廈作為例子，解釋工廈轉住宅的利與弊

運通製衣大廈基本資料

地址：　　　新界葵涌葵昌路100-110號

樓層：　　　13層 (48.77米)

地盤面積：　約2,719.28平方米 (29 270平方呎)

總樓面面積：約25,833.08平方米 (278,065平方呎)

地積比率：　9.50

業權：　　　統一業權 (投資者李秀恒於2010年以每平方呎港幣$1,500購入)

該大廈活化為住宅的價值在於：
1　為獨立單橦式工業大廈 (即左右並無其他工業大廈相連)
2　與住宅區距離比較近，有充足配套
3　鄰近港鐵葵興站，交通方便

而且該大廈已於2012年1月6日獲得城市規劃委員會(城規會)在有條件下批給其改建酒店的許可(規劃許可申請:A/KC/375)。

商議後，小組委員會決定按照申請人向城市規劃委員會(下稱「城規會」)所提交申請的內容，批准這宗申請。這項規劃許可的有效期至二零一六年一月六日止，除非在該日期前，現時所批准的發展已經展開或這項許可已獲續期，否則這項許可會於該日期後停止生效。這項規劃許可須附加下列條件：

(a) 擬議發展的最大總樓面面積限為25 833.084平方米。任何樓面空間如建造作或擬用作《建築物(規劃)規例》第23A(3)(b)條所指定的支援設施，在計算總樓面面積時均須包括在內；

(b) 提交並落實車輛通道、停車場及上落客貨設施(包括有關發展內的運輸管理計劃，以免車龍伸延至公共道路)，而有關情況必須符合運輸署署長或城規會的要求；

(c) 提供消防裝置和設備，而有關情況必須符合消防處處長或城規會的要求；以及

(d) 提交並落實美化環境建議，而有關情況必須符合規劃署署長或城規會的要求。

由此位置圖可見該工業大廈為一座獨立單橦式工業大廈

本平面圖為規劃許可申請A/KC/375中的酒店圖則，可見活化工廈最大問題在於房間必須環繞大廈的四邊方便採光、通風及緊急用途，使大廈活化後的實用率相對地下降。

而住宅對於消防裝置和設備嘅要求比酒店更低(最少不用安裝滅火花灑)及通風系統。相信運通製衣大廈絕對有機會成為第一座活化為小型住宅或過渡性住房的工業大廈。

但問題是，活化後的工業大廈是哪一個層次的住宅? 真是劏房或公屋租金?

工業大廈當住宅，並不是什麼新鮮事物，九龍大角咀的SOLO(位置)就正正是工業大廈當住宅的活生生例子。(SOLO目前仍然是工業大廈並且不適用於活化工廈政策)但由於樓齡較新及24小時保安管理，一個500餘呎單位租金高達$9,000至$10,000一個月(每月呎租達$20)。可見活化後的工業大廈是否照顧到劏房居民的需要，並不是如政府想像般有效。