踏入2012年末日後時間,12月21日世界並無末日,地球依舊轉動著。公司迫令下連放10數天年假,可惜在屋租、生活開支壓力下,離港旅遊可說不可能。加上活於香港勞動形社會,給自己放半年至1年大假,同自己工作完全脫節下去外國Working Holiday更是想也沒想過的事。(可以說香港殖民政府及特區政府對本人由幼稚園至大學的奴性教育十分良好)
在這大前提下,不想去街上與成千上萬的血濃於水的親愛同胞迫啊迫、又不想勞役於節日消費主義的情況下,結果本人選擇了去一個寧靜海島,吸收一下新鮮的空氣。最後選擇了大埔區的塔門島,一個被郊野公園所包圍的小島為是次目的地。
塔門一名,有說起源於島上的一個名勝「疊石」,古人意會其高聳如塔,石下又有一穿洞如塔下之門,故名塔門。而英文本名為草洲 Grass Island (島上政府物品則標示為Tap Mun),營地及小島東面都是綠色草原一片,可以道出塔門英文名字的由來。在全盛時期,塔門島上有近2,000人居住,但近年與其他小島一樣,大部分居民已遷到市區謀生及生活。
2012年12月30日 星期日
2012年9月12日 星期三
活化工廈誌(2) ‧ 新思維解決市區劏房問題?
近日政府計劃放寬城市規劃條例和《建築物條例》部分限制,使活化工廈政策下擴充至商貿地段內的工業大廈,在毋須補地價情況下改裝為小型住宅或過渡性住房出租。根據報章及上星期的晚間新聞,政務司長林鄭月娥到訪了葵涌一幢即將改建為酒店的工業大廈 - 運通製衣大廈 The General Garment Building (位置)視察,並宣布將活化工廈政策,擴至可改裝成為小型住宅或過渡性住房用途。
我們可以睇返2009年最初活化工廈嘅解釋為何工廈不適合活化為住宅用途:
Q7 工廈可否改裝作住宅用途? A7 活化措施旨在鼓勵位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)或「商業」地帶的工廈整幢改裝。工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。
只有座落於容許住宅用途的地帶內的樓宇,才可作住宅用途。因此,只有位於容許住宅用途的地帶內的工廈,才可考慮改裝作住宅用途。住宅用途(即分層住宅、屋宇及住宿機構)並非「工業」及「商貿」地帶內的准許用途。在「商業」地帶,住宅用途並非經常准許的用途,須向城市規劃委員會申請規劃許可。城市規劃委員會會考慮的因素,主要包括擬議的住宅發展是否與鄰近現存工廈的運作相容。其他相關的因素,例如擬議計劃的具體內容、地區人士及各有關政府部門的意見,均會在審議規劃申請時被充分考慮。
在土地的規劃用途以外,我們應注意在法定樓宇監管制度下,住宅樓宇在地積比率和上蓋面積等方面亦面對較嚴格的規定。因此,改裝住宅用途地帶內的工廈作房屋發展,無論在技術及財政上是否可行,須按個別情況考慮。舉例來說,在改裝工廈作住宅用途時,可能須拆卸工廈部分樓面,以符合在地積比率和上蓋面積方面的法定規定,而這可能會令到有關改裝項目在技術及財政上並不可行。因此,在部分、甚至大部分個案中,重建可能較改裝更為可行。
發展局(2009) 。發展局 - 常見問題。2012年9月11日,取自發展局 善用工業大廈 網址
因此現在政府做的正是從法例上作出修改,修訂《建築物條例》下的附屬規例,將「過渡性住房」用途不當作一般住宅,令工廈毋須減地積比率。
http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/frequently_asked_questions/wholesale_conversion/index.html#Q7
以下會用運通製衣大廈作為例子,解釋工廈轉住宅的利與弊
運通製衣大廈基本資料
地址: 新界葵涌葵昌路100-110號
樓層: 13層 (48.77米)
地盤面積: 約2,719.28平方米 (29 270平方呎)
總樓面面積:約25,833.08平方米 (278,065平方呎)
地積比率: 9.50
業權: 統一業權 (投資者李秀恒於2010年以每平方呎港幣$1,500購入)
該大廈活化為住宅的價值在於:
1 為獨立單橦式工業大廈 (即左右並無其他工業大廈相連)
2 與住宅區距離比較近,有充足配套
3 鄰近港鐵葵興站,交通方便
而且該大廈已於2012年1月6日獲得城市規劃委員會(城規會)在有條件下批給其改建酒店的許可(規劃許可申請:A/KC/375)。
本平面圖為規劃許可申請A/KC/375中的酒店圖則,可見活化工廈最大問題在於房間必須環繞大廈的四邊方便採光、通風及緊急用途,使大廈活化後的實用率相對地下降。
而住宅對於消防裝置和設備嘅要求比酒店更低(最少不用安裝滅火花灑)及通風系統。相信運通製衣大廈絕對有機會成為第一座活化為小型住宅或過渡性住房的工業大廈。
但問題是,活化後的工業大廈是哪一個層次的住宅? 真是劏房或公屋租金?
工業大廈當住宅,並不是什麼新鮮事物,九龍大角咀的SOLO(位置)就正正是工業大廈當住宅的活生生例子。(SOLO目前仍然是工業大廈並且不適用於活化工廈政策)但由於樓齡較新及24小時保安管理,一個500餘呎單位租金高達$9,000至$10,000一個月(每月呎租達$20)。可見活化後的工業大廈是否照顧到劏房居民的需要,並不是如政府想像般有效。
1 為獨立單橦式工業大廈 (即左右並無其他工業大廈相連)
2 與住宅區距離比較近,有充足配套
3 鄰近港鐵葵興站,交通方便
而且該大廈已於2012年1月6日獲得城市規劃委員會(城規會)在有條件下批給其改建酒店的許可(規劃許可申請:A/KC/375)。
由此位置圖可見該工業大廈為一座獨立單橦式工業大廈商議後,小組委員會決定按照申請人向城市規劃委員會(下稱「城規會」)所提交申請的內容,批准這宗申請。這項規劃許可的有效期至二零一六年一月六日止,除非在該日期前,現時所批准的發展已經展開或這項許可已獲續期,否則這項許可會於該日期後停止生效。這項規劃許可須附加下列條件:(a) 擬議發展的最大總樓面面積限為25 833.084平方米。任何樓面空間如建造作或擬用作《建築物(規劃)規例》第23A(3)(b)條所指定的支援設施,在計算總樓面面積時均須包括在內;(b) 提交並落實車輛通道、停車場及上落客貨設施(包括有關發展內的運輸管理計劃,以免車龍伸延至公共道路),而有關情況必須符合運輸署署長或城規會的要求;(c) 提供消防裝置和設備,而有關情況必須符合消防處處長或城規會的要求;以及(d) 提交並落實美化環境建議,而有關情況必須符合規劃署署長或城規會的要求。
本平面圖為規劃許可申請A/KC/375中的酒店圖則,可見活化工廈最大問題在於房間必須環繞大廈的四邊方便採光、通風及緊急用途,使大廈活化後的實用率相對地下降。
而住宅對於消防裝置和設備嘅要求比酒店更低(最少不用安裝滅火花灑)及通風系統。相信運通製衣大廈絕對有機會成為第一座活化為小型住宅或過渡性住房的工業大廈。
但問題是,活化後的工業大廈是哪一個層次的住宅? 真是劏房或公屋租金?
工業大廈當住宅,並不是什麼新鮮事物,九龍大角咀的SOLO(位置)就正正是工業大廈當住宅的活生生例子。(SOLO目前仍然是工業大廈並且不適用於活化工廈政策)但由於樓齡較新及24小時保安管理,一個500餘呎單位租金高達$9,000至$10,000一個月(每月呎租達$20)。可見活化後的工業大廈是否照顧到劏房居民的需要,並不是如政府想像般有效。
2012年9月10日 星期一
閒人食堂 - 叮噹 x 博洛尼亞 (II)
地址 : 尖沙咀廣東道17號海港城海運大廈3樓1號舖
菜式 : 麵包/西餅
消費 : $381 (2人午餐/下午茶) (個人評價﹕好貴,真係好Q貴,唔好叮噹朋友可以唔洗試)
紀錄 : Nikon D70, AF Nikkor 35mm f./2.0D, Sigma 10-20mm f./4-5.6 EX DC & SB-800 Speedlight
喜歡叮噹已經20多年,多年來就係未試過去一間叮噹主題餐廳,今年2012年(末日年)總算遇上了這個叮噹誕生前100年嘅活動。除了大量叮噹俑(詳見叮噹潮一文)驚現海旁外,這間博洛尼亞 x 叮噹(8月14日至9月16日限定)可說是大量叮噹迷的朝聖地。
為了清掉公司的年假,今天取了一整天的假期,就是為了去這個叮噹 x 博洛尼亞呢。
(筆者今年還有7天半的年假未放呢~~)
可見餐廳內佈滿了不少叮噹誕生前100年嘅裝飾
餐紙都是叮噹的! (最後我也收起了這張餐紙不捨得使用收起取走,而且每人限用一張)
睇左環境咁耐,係時候點餐先。一睇第一個反應﹕好貴,真係好貴。一個set耍$128,仲要只係意粉加多士,但抱住「人一世物一世 最重要開心得徹底」嘅心,我叫左一個叮噹set ($128,加一另計)。真係好感激呢個event 2012先有,好讓我已經投身社會可以先食其力,而不是孩童時代要雙親帶我到這間叮噹餐廳去... ...
價值$128的叮噹set,左起就係傳說中的記憶麵包、叮噹芝士(下有奇異果)及意粉
叮噹同大雄都比個價錢嚇到彈起
堂堂記憶麵包用來記乘數? 緊係要嚟記其他野啦
叮噹人物圖案coffee,但不能自選人物只能隨機,我剛好中了叮噹樣:)
不忍心地放了飲管,變了說了謊話的小木偶 (長鼻子)~
最後附上甜品 - 叮噹曲奇tiramisu
後記﹕難得地到了海港城,當然要去一去叮噹俑~
紀錄 : Nikon D70, AF Nikkor 35mm f./2.0D, Sigma 10-20mm f./4-5.6 EX DC & SB-800 Speedlight
喜歡叮噹已經20多年,多年來就係未試過去一間叮噹主題餐廳,今年2012年(末日年)總算遇上了這個叮噹誕生前100年嘅活動。除了大量叮噹俑(詳見叮噹潮一文)驚現海旁外,這間博洛尼亞 x 叮噹(8月14日至9月16日限定)可說是大量叮噹迷的朝聖地。
為了清掉公司的年假,今天取了一整天的假期,就是為了去這個叮噹 x 博洛尼亞呢。
(筆者今年還有7天半的年假未放呢~~)
可見餐廳內佈滿了不少叮噹誕生前100年嘅裝飾
餐紙都是叮噹的! (最後我也收起了這張餐紙不捨得使用收起取走,而且每人限用一張)
睇左環境咁耐,係時候點餐先。一睇第一個反應﹕好貴,真係好貴。一個set耍$128,仲要只係意粉加多士,但抱住「人一世物一世 最重要開心得徹底」嘅心,我叫左一個叮噹set ($128,加一另計)。真係好感激呢個event 2012先有,好讓我已經投身社會可以先食其力,而不是孩童時代要雙親帶我到這間叮噹餐廳去... ...
價值$128的叮噹set,左起就係傳說中的記憶麵包、叮噹芝士(下有奇異果)及意粉
叮噹同大雄都比個價錢嚇到彈起
堂堂記憶麵包用來記乘數? 緊係要嚟記其他野啦
叮噹人物圖案coffee,但不能自選人物只能隨機,我剛好中了叮噹樣:)
不忍心地放了飲管,變了說了謊話的小木偶 (長鼻子)~
最後附上甜品 - 叮噹曲奇tiramisu
後記﹕難得地到了海港城,當然要去一去叮噹俑~
閒人食堂 - 蒜香牛油芝士焗帶子 [附食譜]
材料: 大碼連殼急凍帶子 ($38 each @ citysuper)、蒜頭、牛油、蒜鹽及芝士粉
時間: 10分鐘(預備時間);10分鐘(煮食時間)
紀錄: Nikon D70, AF Nikkor 35mm f./2.0D & SB-800 Speedlight
首先用水洗洗啲帶子 (真係好冰)
又係時候出動好好用嘅鬆弛熊嚟磨蒜頭
同時煲定水預備「飛水」
多工功能又要啟動,預熱焗爐至攝氏220度
焗爐用「上」火焗
水滾,係時候飛飛水啦 (落水時間少於10秒)
上水,可以睇到啲帶子已經縮左水
即磨蒜鹽出動
加左牛油同蒜鹽 (已經好想食啦...)
跟住仲要用埋食物嘅靈魂 - 芝士粉
加埋芝士粉就一家團聚,可以預備入焗爐
入焗爐 (已預熱至攝氏220度)
焗10分鐘即可,set時間制先
10分鐘好快,係時候預備出爐啦 (我的IKEA隔熱手套)
出爐! 佢地已經「融」為一體同好香
嚟個近鏡先
上碟完成,多謝大家收看 :)
2012年9月7日 星期五
男人的美容開箱 HITACHI Hada CRiE Cool 日立冰肌離子清潔及保濕器﹕ [開箱篇]
HITACHI Hada CRiE Cool 日立冰肌離子清潔及保濕器
大半年以前已經常常在港鐵站看到日立Hitachi的離子美容機(上一代的Hada CRiE CM-N8100BF)廣告,加上晚晚聽到Haba新出的2合1離子機電視廣告(但日立的卻沒有出電視廣告),結果不知不覺開始了研究離子美容機之路。(天之音﹕男人老狗研究美容用的離子機做什麼??) 其中一個原因在Google搜尋到不少的Blogger寫這台離子美容機都是 「贈送品/試用品」 ,說穿了就是Marketing的一種,所以本住為大眾著想及滿足個人之好奇心,就算男人都只好硬住頭皮頂硬上,寫這個離子美容機的開箱文! 好讓大家可以看到非「贈送品/試用品」的中立開箱文。(而且我相信不少男的都會搜尋相關的資訊,絕對是聖誕節禮物其中選擇。)
...
2012年9月6日 星期四
香港市區綠肺 - 金山郊野公園
金山郊野公園為香港最貼近市區之郊野公園(南部貼近深水埗市區),成立於1977年6月14日,面積約337公頃。由於大量獼猴出沒及居住,港人大多稱金山郊野公園為「馬騮山」。同其他郊野公園一樣,金山郊野公園同樣有用作保護集水區的功用,當中的水塘包括了九龍水塘(1910年落成)、石梨貝水塘(1925年落成)、九龍接收水塘(1926年落成)及九龍副水塘(1931年落成)。
大埔公路的巴士站旁,已經可以找到完全不怕人的獼猴正進食香蕉
沿長源路行,可發現更多獼猴集體等待人類餵食 (長源路部分時間容許市民駕車進入)
筆者少時家人也曾駕車進入長源路,結果整架私家車都是獼猴的腳印。
說猴子是人類的近親真是有根據的,當時我對一隻獼猴打招呼Say了一個Hi
牠居然懂得回應我,還舉起手掌示好。
這隻獼猴更霸氣地坐在欄上,看著我這個無聊的人類在做什麼。
一個獼猴家族在長源路旁的樹上。
這隻應該是其中一個族群的首領,正坐在九龍副水塘旁的一巨上石上。
沿長源路行至九龍副水塘的主壩,可以一覽九龍副水塘之景色。
(圖中的水壩是九龍水塘的主壩)
九龍副水塘,建成時稱為九龍水塘新塘,工程在1929年展開,1931年正式落成,水塘容量為1.85億加侖。
水塘的堤壩上也找到不少的獼猴。
作為最貼近市區的郊野公園,相中已可見市區的建築物,所以經常有獼猴「搭乘」交通工具不小心抵達市區。
一幅人工護土牆,排水位長出了植物。
於植物研習徑回望九龍山脈,圖中左上方的小白圓頂建築物,就是筆架山雷達站。
途中看到這個快被植物煙沒的野餐區
步行至研習徑出口,九龍水塘主壩。等著我們的又是獼猴...
( 潛台詞﹕ 你們終於到了。)
堤壩上又是獼猴,明顯地一隻是老大...
四目相投...
九龍水塘的主壩,距今已經114年前(即1898年),英國人一接收新界及新九龍後。當時的工務局便派出人員勘探水源。結果在畢架山以西、針山以南找到適合的山谷興建集水區。水塘工程在1901年正式展開,於1906完成,九龍水塘儲水量為3.5億加侖。
在一個100年前興建的古建築上行走(而且還有馬路在水壩上)。但今天仍然運作正常,可想當時大英帝國開發遠東的心機。
在九龍水塘主壩回望九龍副水塘,更可見金山郊野公園與市區的距離。
中間的高塔是近年落成的昂船洲大橋的橋塔(九龍部分),同時可見貨櫃碼頭的「怪獸架」。
金山路,可步行回大埔公路。
金山路與大埔公路交界,可見金山路同樣容許市民駕車進入。
大埔公路的巴士站,有不同路線的巴士往九龍市區或新界東。
巴士站遇見了一隻殘廢的小獼猴,在等待巴士上的乘客餵食
(可是現在的巴士已經全冷氣化不能開窗...)
回程了,5 - 7分鐘車程便可回深水埗市區,十分方便。
大埔公路的巴士站旁,已經可以找到完全不怕人的獼猴正進食香蕉
沿長源路行,可發現更多獼猴集體等待人類餵食 (長源路部分時間容許市民駕車進入)
筆者少時家人也曾駕車進入長源路,結果整架私家車都是獼猴的腳印。
說猴子是人類的近親真是有根據的,當時我對一隻獼猴打招呼Say了一個Hi
牠居然懂得回應我,還舉起手掌示好。
這隻獼猴更霸氣地坐在欄上,看著我這個無聊的人類在做什麼。
一個獼猴家族在長源路旁的樹上。
這隻應該是其中一個族群的首領,正坐在九龍副水塘旁的一巨上石上。
沿長源路行至九龍副水塘的主壩,可以一覽九龍副水塘之景色。
(圖中的水壩是九龍水塘的主壩)
九龍副水塘,建成時稱為九龍水塘新塘,工程在1929年展開,1931年正式落成,水塘容量為1.85億加侖。
水塘的堤壩上也找到不少的獼猴。
作為最貼近市區的郊野公園,相中已可見市區的建築物,所以經常有獼猴「搭乘」交通工具不小心抵達市區。
一幅人工護土牆,排水位長出了植物。
於植物研習徑回望九龍山脈,圖中左上方的小白圓頂建築物,就是筆架山雷達站。
途中看到這個快被植物煙沒的野餐區
步行至研習徑出口,九龍水塘主壩。等著我們的又是獼猴...
( 潛台詞﹕ 你們終於到了。)
堤壩上又是獼猴,明顯地一隻是老大...
四目相投...
在一個100年前興建的古建築上行走(而且還有馬路在水壩上)。但今天仍然運作正常,可想當時大英帝國開發遠東的心機。
在九龍水塘主壩回望九龍副水塘,更可見金山郊野公園與市區的距離。
中間的高塔是近年落成的昂船洲大橋的橋塔(九龍部分),同時可見貨櫃碼頭的「怪獸架」。
金山路,可步行回大埔公路。
金山路與大埔公路交界,可見金山路同樣容許市民駕車進入。
大埔公路的巴士站,有不同路線的巴士往九龍市區或新界東。
巴士站遇見了一隻殘廢的小獼猴,在等待巴士上的乘客餵食
(可是現在的巴士已經全冷氣化不能開窗...)
回程了,5 - 7分鐘車程便可回深水埗市區,十分方便。
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