顯示具有 香港通識 標籤的文章。 顯示所有文章
顯示具有 香港通識 標籤的文章。 顯示所有文章

2013年7月3日 星期三

目前合法私營骨灰龕(表一)一覽地圖 (2013年6月28日更新)

以下地圖根據香港特別行政區政府發展局於2013年6月28日更新的第一及第二部分私營骨灰龕資料製作 

http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/private_columbaria/index.html



附註:
  1. 於城市規劃條例下的「現有用途」指該骨灰龕提供的龕位在有關法定圖則首次刊憲前已存在而該項用途由展開以來一直持續進行。有關法定圖則首次刊憲的日期載於該法定圖則的說明書內。而證明其骨灰龕屬「現有用途」的責任屬於營運者。
  2. 根據現時的《城市規劃條例》, 規劃監督只可以在發展審批地區圖涵蓋的地方(即新界鄉郊)進行土地利用的執管工作。
  3. 資料中列明的規劃及/或地政申請不一定可獲批准。
  4. 政府或有關牌照/許可證/短期租約/短期豁免書的持有人可隨時發出一至三個月通知期的終止通知書 (通知期的確實時限視乎有關牌照/許可證/租約/豁免書所載的條款而定),終止有關牌照/許可證/短期租約/短期豁免書。任何人如擬在有關處所存放骨灰,應向經營者查核和確定一旦終止通知書
  5. 發出時移走骨灰的安排。
Note:
  1. For any columbarium to be considered as an 'existing use' under the statutory plan, it must be a use in existence before the gazetting of the first statutory plan and has continued since it came into existence. The date of the gazetting of the first statutory plan could be found in the Explanatory Statement of the statutory plan.
  2. It is the responsibility of the operator to prove its columbarium as an "existing use".
  3. Under the Town Planning Ordinance, the Planning Authority may only take enforcement and regulatory actions in respect of land use in areas covered by the Development Permission Area Plans (i.e. rural areas in the New Territories).
  4. There is no guarantee that the planning and/or lands applications set out in the Information will be approved.
  5. The Government or the holder(s) of the relevant licence/permit/short term tenancy/short term waiver can at any time serve a 1 to 3 month's termination notice (the period of notice depends on the conditions specified in the relevant licence/permit/tenancy/waiver) to terminate the relevant licence/permit/short term tenancy/short term waiver. Any
  6. person intends to deposit human remains in the premises ought to check and confirm with the operator about the arrangement for the removal of human remains if in case such termination notice is served.
免責聲明
私營骨灰龕所載資料只供一般參考。270記事本並無就資料的準確性、完整性或在任何特定情況下的適用性,作出任何明示或隱含的陳述、申述或保證。270記事本不會就資料任何部份的任何錯誤、遺漏、或錯誤陳述或失實陳述(不論明示或隱示的)承擔任何責任。對任何因使用、不當使用、不能使用或依據有關資料而引致或所涉及的任何損失、毀壞或損害,包括相應而生的任何損失、毀壞或損害,270記事本概不承擔任何有關的法律責任、義務或責任。

當你使用此網頁,即表示你無條件接受上述所載的免責條款以及任何270記事本不時在無須預先通知你的情況下而對上述條款所作出的修改及/或修訂。請定期瀏覽此免責聲名查閱任何修改及/或修訂。

Disclaimer
The information provided in the Information on Private Columbaria (“the Information”) is for general reference only.  No statement, representation or warranty, express or implied, is given by the Note 270 as to its accuracy, completeness or appropriateness for use in any particular circumstances. Note 270 shall not be responsible for any errors in, omissions from, or misstatements or misrepresentations concerning (whether express or implied) any part of the Information, and shall not be held liable or accept any liability, obligation or responsibility whatsoever for any loss or damage whatsoever (including, without limitation, consequential loss or damage) arising from or in respect of any use, inability to use, misuse of or reliance on the Information.

By visiting this website, you agree to accept unconditionally the terms of this Disclaimer, which may be revised and/or amended from time to time by the Note 270  without prior notice to users.  Please check this Disclaimer regularly for any revisions and/or amendments which may be made from time to time.

2012年9月12日 星期三

活化工廈誌(2) ‧ 新思維解決市區劏房問題?



近日政府計劃放寬城市規劃條例和《建築物條例》部分限制,使活化工廈政策下擴充至商貿地段內的工業大廈,在毋須補地價情況下改裝為小型住宅或過渡性住房出租。根據報章及上星期的晚間新聞,政務司長林鄭月娥到訪了葵涌一幢即將改建為酒店的工業大廈  - 運通製衣大廈 The General Garment Building (位置)視察,並宣布將活化工廈政策,擴至可改裝成為小型住宅或過渡性住房用途。


我們可以睇返2009年最初活化工廈嘅解釋為何工廈不適合活化為住宅用途:
Q7工廈可否改裝作住宅用途?
A7活化措施旨在鼓勵位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)或「商業」地帶的工廈整幢改裝。工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。

只有座落於容許住宅用途的地帶內的樓宇,才可作住宅用途。因此,只有位於容許住宅用途的地帶內的工廈,才可考慮改裝作住宅用途。住宅用途(即分層住宅、屋宇及住宿機構)並非「工業」及「商貿」地帶內的准許用途。在「商業」地帶,住宅用途並非經常准許的用途,須向城市規劃委員會申請規劃許可。城市規劃委員會會考慮的因素,主要包括擬議的住宅發展是否與鄰近現存工廈的運作相容。其他相關的因素,例如擬議計劃的具體內容、地區人士及各有關政府部門的意見,均會在審議規劃申請時被充分考慮。

在土地的規劃用途以外,我們應注意在法定樓宇監管制度下,住宅樓宇在地積比率和上蓋面積等方面亦面對較嚴格的規定。因此,改裝住宅用途地帶內的工廈作房屋發展,無論在技術及財政上是否可行,須按個別情況考慮。舉例來說,在改裝工廈作住宅用途時,可能須拆卸工廈部分樓面,以符合在
地積比率上蓋面積方面的法定規定,而這可能會令到有關改裝項目在技術及財政上並不可行。因此,在部分、甚至大部分個案中,重建可能較改裝更為可行。
發展局(2009) 。發展局 - 常見問題。2012年9月11日,取自發展局 善用工業大廈 網址 
http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/frequently_asked_questions/wholesale_conversion/index.html#Q7
因此現在政府做的正是從法例上作出修改,修訂《建築物條例》下的附屬規例,將「過渡性住房」用途不當作一般住宅,令工廈毋須減地積比率。

以下會用運通製衣大廈作為例子,解釋工廈轉住宅的利與弊



運通製衣大廈基本資料
地址:   新界葵涌葵昌路100-110號
樓層:   13層 (48.77米)
地盤面積: 約2,719.28平方米 (29 270平方呎)
總樓面面積:約25,833.08平方米 (278,065平方呎)
地積比率: 9.50
業權:   統一業權 (投資者李秀恒於2010年以每平方呎港幣$1,500購入)

該大廈活化為住宅的價值在於:
1 為獨立單橦式工業大廈 (即左右並無其他工業大廈相連)
2 與住宅區距離比較近,有充足配套
3 鄰近港鐵葵興站,交通方便

而且該大廈已於2012年1月6日獲得城市規劃委員會(城規會)在有條件下批給其改建酒店的許可(規劃許可申請:A/KC/375)。
商議後,小組委員會決定按照申請人向城市規劃委員會(下稱「城規會」)所提交申請的內容,批准這宗申請。這項規劃許可的有效期至二零一六年一月六日止,除非在該日期前,現時所批准的發展已經展開或這項許可已獲續期,否則這項許可會於該日期後停止生效。這項規劃許可須附加下列條件:
(a) 擬議發展的最大總樓面面積限為25 833.084平方米。任何樓面空間如建造作或擬用作《建築物(規劃)規例》第23A(3)(b)條所指定的支援設施,在計算總樓面面積時均須包括在內;
(b) 提交並落實車輛通道、停車場及上落客貨設施(包括有關發展內的運輸管理計劃,以免車龍伸延至公共道路),而有關情況必須符合運輸署署長或城規會的要求;
(c) 提供消防裝置和設備,而有關情況必須符合消防處處長或城規會的要求;以及
(d) 提交並落實美化環境建議,而有關情況必須符合規劃署署長或城規會的要求。
由此位置圖可見該工業大廈為一座獨立單橦式工業大廈
本平面圖為規劃許可申請A/KC/375中的酒店圖則,可見活化工廈最大問題在於房間必須環繞大廈的四邊方便採光、通風及緊急用途,使大廈活化後的實用率相對地下降。



而住宅對於消防裝置和設備嘅要求比酒店更低(最少不用安裝滅火花灑)及通風系統。相信運通製衣大廈絕對有機會成為第一座活化為小型住宅或過渡性住房的工業大廈。

但問題是,活化後的工業大廈是哪一個層次的住宅? 真是劏房或公屋租金?

工業大廈當住宅,並不是什麼新鮮事物,九龍大角咀的SOLO(位置)就正正是工業大廈當住宅的活生生例子。(SOLO目前仍然是工業大廈並且不適用於活化工廈政策)但由於樓齡較新及24小時保安管理,一個500餘呎單位租金高達$9,000至$10,000一個月(每月呎租達$20)。可見活化後的工業大廈是否照顧到劏房居民的需要,並不是如政府想像般有效。

2012年9月5日 星期三

2012年香港學生運動 - 反國民教育

2012年9月3日,金鐘新政府總部廣場一埸學生運動。
政府總部前大量等待特首面對面商討撤回「國民教育」之學生及一眾市民

市民人數已超出廣場可容納人數,現場集會人士已佔用 政府總部門外之添美道


添美道行人天橋同時聚集大量市民聲援集會
添美道聚集的大量市民
可見現場人數已超過8,000人


2012年8月19日 星期日

活化工廈誌 ‧ 序



自2009年「活化工廈」政策,至今已有近3年歷史,政府共簽批20橦工業大廈可活化為辦公室、酒店、商舖等不同類型大廈。詳見下表:

2010年:
觀 塘 勵 業 街 11 號 (辦公室) - 已活化及出租中 [個別投資者]
觀 塘 巧 明 街 94 - 96 號 (辦公室) -  已活化及出租中 [個別投資者]
觀 塘 海 濱 道 163 號 (多用途) - 活化中及快將完工 [個別投資者]
觀 塘 偉 業 街 137 號 (辦公室) - 待確定進度 [信和]

2011年
觀 塘 鴻 圖 道  71 號 (辦公室) [個別投資者]
觀 塘 興 業 街 4 號 (商店及服務行業) - 工程中(待確定是否活化工程)  [個別投資者]
觀 塘 觀 塘 道 326 號 (商店及服務行業及辦公室) - 外牆更新但未活化 [個別投資者]
九 龍 灣 常 悅 道 21 號 (多用途) - 業主自用及未活化 [其士集團]
九 龍 灣 宏 基 街 3 號 (多用途) - 再申請活代為酒店 [個別投資者]
屯 門 建 豐 街 4 號 (商店及服務行業及及辦公室) - 待確定進度  [個別投資者]
觀 塘 觀 塘 道 332 號 (辦公室) -  已活化及業主自用 [香港商報]
黃 竹 坑 黃 竹 坑 道 64 號 (辦公室) - 待確定進度  [個別投資者]
長 沙 灣 長 義 街 9 號 (多用途) - 工程中及招租中 [羅氏集團]
觀 塘 開 源 道  71 號 (多用途) - 待確定進度  [個別投資者]
葵 涌 藍 田 街 31-35 號 (辦公室) - 待確定進度  [個別投資者]

2012年:
火 炭 坳 背 灣 街 13 號 (飲食業專上教育) - 待確定進度  [個別投資者]
大 角 咀 通 州 街 135-137 號 (商店及服務行業及辦公室) - 待確定進度  [個別投資者]
觀 塘 鴻 圖 道 28 號 A (酒店) - 未動工 [旭日集團]
柴 灣 利 眾 街 14 及 16 號 (辦公室) - 待確定進度  [待確定]
長 沙 灣 長 沙 灣 道  788 號 (多用途) - 待確定進度 [羅氏集團]

現階段只有3座工業大廈成功完成整個活化程序及1座工業大廈正進行活化工程,可見活化工業大廈當中關係到大量技術問題。其次大量的活代工廈申請均由個別投資者提出申請,可見地產發展商均無興趣投資活化工廈項目,以至東九龍主要發展商 - 億京均沒有投資活化工廈,及後將會有更詳盡解釋活化工廈與整橦工廈重建之分別。